Destravando patrimônio: por que o home equity virou capital barato

O recorde que passou longe da mesa do CFO

No primeiro trimestre de 2026, as concessões de crédito com garantia de imóvel, o home equity, somaram R$ 3,166 bilhões no Brasil. É o maior volume já registrado para o período na série histórica da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), iniciada em 2018, e representa alta de 25,83% em relação ao mesmo trimestre do ano anterior, segundo dados divulgados pela própria Abecip.

O número chama atenção por outro motivo: mesmo em expansão acelerada, o home equity ainda é marginal. O total concedido em 2025, R$ 11,5 bilhões, representa cerca de 3,5% dos R$ 324 bilhões movimentados pelo crédito imobiliário tradicional no mesmo período. Há um volume relevante de patrimônio imobiliário quitado, tanto de pessoas físicas quanto de empresas, que segue fora do sistema de crédito estruturado.

Para o CFO, o Diretor Financeiro ou o controller de um grupo empresarial com imóveis próprios ou com sócios que possuem patrimônio imobiliário pessoal relevante, esse descompasso entre volume disponível e volume utilizado é o ponto de partida de uma análise que raramente entra na pauta de capital de giro.

O que é home equity e por que o custo do dinheiro cai tanto

Home equity, ou crédito com garantia de imóvel, é a modalidade em que um imóvel quitado ou parcialmente financiado é oferecido como garantia real de uma operação de crédito. O proprietário continua usando o bem normalmente, inclusive para locação, enquanto a dívida é amortizada. Os recursos liberados não têm destinação obrigatória, ao contrário do financiamento imobiliário tradicional.

A diferença de custo em relação a outras linhas de crédito é o que torna o instrumento relevante para quem pensa em estrutura de capital. Segundo dados do Banco Central e da Abecip consolidados no primeiro trimestre de 2026:

Home equity: juros entre 1,12% e 1,80% ao mês, com prazo médio praticado de 159 meses (cerca de 13 anos);
Empréstimo consignado privado: taxa média de 3,82% ao mês;
Empréstimo pessoal tradicional: taxa média de 6,67% ao mês, segundo dados de março do Banco Central.

A explicação é a mesma que rege qualquer operação de crédito com garantia real: o risco de inadimplência percebido pela instituição financeira é menor quando existe um ativo líquido e registrável por trás da operação, o que se traduz em taxa de juros mais baixa e prazo mais longo. O prazo alongado, por sua vez, dilui o valor das parcelas e reduz a pressão sobre o fluxo de caixa mensal de quem contrata.

Na prática, o mercado opera de forma mais conservadora do que os limites regulatórios permitem. Os bancos costumam liberar entre 50% e 60% do valor de avaliação do imóvel, mas o dado de março da Abecip mostra uma liberação média efetiva de apenas 32,2% do valor do bem dado em garantia. Isso significa que boa parte da margem de crédito disponível em imóveis já dados em garantia segue sem uso.

O Marco das Garantias: o gatilho regulatório por trás do salto

O crescimento de 25,83% no primeiro trimestre de 2026 não é acidental. Desde 1º de julho de 2025 está em vigor a Resolução CMN nº 5.197/2024, que regulamentou o chamado Marco das Garantias. A norma criou o conceito de cota de crédito, permitindo que um mesmo imóvel seja usado como garantia em mais de uma operação de crédito simultaneamente, desde que a soma dos valores garantidos não ultrapasse o valor de avaliação do bem.

Antes da resolução, um imóvel dado em garantia ficava integralmente vinculado a uma única operação, mesmo quando apenas uma fração do seu valor estava efetivamente comprometida com a dívida. Na prática, um imóvel de R$ 2 milhões usado como garantia de um empréstimo de R$ 400 mil deixava de poder ser oferecido como garantia para qualquer outra operação, mesmo havendo margem evidente.

Com a cota de crédito, essa mesma margem pode ser usada para uma segunda ou terceira operação, com credores distintos se necessário, respeitado o teto do valor de avaliação. É esse mecanismo que os analistas do setor apontam como o principal responsável por destravar o patrimônio imobiliário parado no balanço de famílias e empresas, sem exigir a venda do bem ou a substituição da garantia existente.

Por que o tema é do CFO, não só da pessoa física

O home equity costuma ser tratado como produto de varejo bancário, associado a reforma de casa ou quitação de dívidas de cartão de crédito. Mas o próprio diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, aponta um segundo público relevante: pequenos e médios empresários em busca de capital de giro com custo estruturalmente mais baixo do que as linhas empresariais tradicionais.

Para uma empresa com imóvel próprio quitado (sede, galpão industrial, unidade fabril) ou para um sócio controlador com patrimônio imobiliário pessoal relevante, o home equity é uma fonte de capital que compete diretamente com linhas de capital de giro bancário convencionais, cujo custo mensal costuma superar os 2% ao mês, e com o próprio caixa da empresa, cujo custo de oportunidade é frequentemente subestimado pela diretoria financeira.

Quando o imóvel pertence à pessoa jurídica

Quando o imóvel está no ativo da empresa, e não no nome pessoal do sócio, a contratação exige que o proponente tenha poderes de representação previstos no contrato social ou estatuto, ou que a operação seja formalizada com aprovação societária expressa, a depender da governança da companhia. Empresas com imóveis totalmente depreciados no balanço, mas com valor de mercado relevante, frequentemente ignoram esse ativo como fonte de capital porque ele não aparece como disponível nas discussões tradicionais de tesouraria.

Já quando o imóvel pertence à pessoa física do sócio ou controlador, a operação de home equity gera recursos que podem ser aportados na empresa como capital próprio ou mútuo de sócio, com condições de custo e prazo negociadas fora do sistema bancário empresarial tradicional, e potencialmente mais vantajosas do que uma linha de crédito contratada diretamente pela pessoa jurídica.

A conta real: quanto dá para destravar

Um exemplo ajuda a dimensionar a oportunidade. Um imóvel comercial ou residencial avaliado em R$ 3 milhões, sem nenhum ônus registrado, permite, pela média efetiva de mercado (32,2% de LTV), uma captação em torno de R$ 966 mil. Pelo teto regulatório de 60%, o limite teórico sobe para R$ 1,8 milhão, ainda que a maioria das operações não alcance esse patamar.

A um custo médio de 1,5% ao mês, equivalente a aproximadamente 19,6% ao ano, essa captação tende a ser mais barata do que a maior parte das linhas de capital de giro oferecidas a empresas de médio porte sem garantia real, e substancialmente mais barata do que o crédito consignado ou o empréstimo pessoal usados por sócios para aportar recursos na própria empresa.

Com o Marco das Garantias, se esse mesmo imóvel já estiver parcialmente comprometido com um financiamento anterior, a margem remanescente até o valor de avaliação continua disponível para uma nova operação, o que amplia o número de empresas e sócios que podem revisitar essa fonte de capital mesmo tendo usado o bem como garantia no passado.

Os riscos que o checklist financeiro não pode deixar de fora

O home equity não é capital sem custo nem sem risco, e tratá-lo como tal é o erro mais comum de quem se anima com a comparação de taxas sem avaliar o outro lado da operação:

Risco de perda do imóvel: em caso de inadimplência prolongada, a instituição financeira pode executar a garantia e tomar o bem, o que exige disciplina de fluxo de caixa compatível com um compromisso de longo prazo, tipicamente acima de dez anos;
Custos cartoriais e prazo de registro: a constituição da garantia envolve registro em cartório de imóveis, com custo e tempo que variam por estado e que precisam ser considerados na comparação com outras linhas de crédito mais ágeis;
Impacto em operações futuras: mesmo com a cota de crédito, comprometer parte relevante do valor do imóvel reduz a margem disponível para negociações futuras, o que deve ser dimensionado junto ao planejamento financeiro de médio prazo da empresa ou da família controladora;
Governança societária: quando o imóvel é ativo da empresa, o uso como garantia de operação de crédito deve seguir o mesmo rigor de aprovação de qualquer endividamento relevante, incluindo alçada de diretoria ou conselho, conforme o porte da operação;
Custo total da operação: taxas de juros mais baixas não eliminam a necessidade de simular o custo efetivo total, incluindo tarifas, seguros exigidos pela instituição financeira e eventuais custos de avaliação do imóvel.

Checklist prático para colocar o home equity na mesa de capital

Mapear o patrimônio imobiliário quitado ou com margem disponível, tanto no balanço da empresa quanto no patrimônio pessoal dos sócios controladores;
Simular o custo efetivo do home equity, incluindo tarifas e seguros, contra o custo real das linhas de capital de giro atualmente contratadas pela empresa;
Verificar, junto à instituição financeira, se a operação pode ser estruturada como cota de crédito, preservando margem do imóvel para operações futuras;
Confirmar a governança necessária para a operação, incluindo aprovação societária quando o imóvel for ativo da pessoa jurídica;
Avaliar o prazo da operação frente ao horizonte de planejamento financeiro da empresa, considerando que prazos de dez a treze anos exigem visão de longo prazo sobre a geração de caixa;
Revisar com a área jurídica as cláusulas de vencimento antecipado e eventuais covenants antes da assinatura do contrato.

Patrimônio parado tem custo, mesmo quando ninguém o contabiliza

O crescimento do home equity em 2026 confirma uma tendência que a mudança regulatória apenas acelerou: patrimônio imobiliário quitado, tanto no balanço da empresa quanto no nome pessoal de sócios controladores, é um ativo com capacidade de geração de capital que a maioria das estruturas financeiras corporativas não modela de forma sistemática.

Isso não significa que toda empresa ou todo sócio deva sair contratando home equity. Significa que a decisão de manter esse patrimônio fora do sistema de crédito estruturado deveria ser uma escolha consciente, resultado de uma simulação comparativa de custo de capital, e não uma omissão por desconhecimento do instrumento ou das mudanças recentes que ampliaram seu alcance.

O Grupo Studio apoia empresas e famílias empresárias na estruturação patrimonial e na avaliação comparativa de fontes de capital, incluindo o dimensionamento do home equity dentro da estrutura de capital do grupo e a análise de governança necessária para operações que envolvem imóveis da pessoa jurídica. Se sua empresa ou sua família tem patrimônio imobiliário quitado que nunca entrou na conta de capital disponível, esse é o momento de simular o número real.