A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) que pacificou o entendimento de que o ITBI só deve ser exigido no registro do imóvel em cartório deve estimular práticas adotadas para adiar o recolhimento do tributo, como o chamado “contrato de gaveta” – documento informal de compra e venda. A medida, porém, alertam especialistas, pode trazer riscos.
Prefeituras, como a de São Paulo, vinham cobrando o ITBI em fase anterior ao registro. Como nos casos em que, para ter maior segurança, o comprador formalizava em cartório um contrato desse tipo, por meio de uma escritura pública de promessa de compra e venda. Nessa situação, o imóvel permanece no nome do vendedor até o pagamento total. É uma garantia para o comprador, pois se o vendedor vier a falecer e o preço for quitado, os herdeiros são obrigados a transmitir a propriedade sem incluí-lo no inventário.
O recolhimento do ITBI pesa no bolso dos adquirentes de imóveis. Em São Paulo e Brasília, por exemplo, a alíquota é de 3% do valor venal do bem. No Rio de Janeiro, de 2%. Na capital paulista, a arrecadação tem crescido ano a ano. Em 2020 foram R$ 2,57 bilhões, um aumento significativo se comparado com 2016, cuja arrecadação foi de R$ 1,75 bilhão.
O acórdão do STF, publicado traz uma tese ampla, apesar do caso julgado (ARE nº 1294969) em repercussão geral, que envolve a Prefeitura de São Paulo, tratar de contrato de cessão de direitos de compra e venda – no qual um comprador de imóvel na planta transfere o bem antes de ter a propriedade para um terceiro. Em nota, o município afirma que, com a divulgação do acórdão, vai avaliar as consequências e definir eventuais medidas cabíveis.
“O efeito prático dessa decisão se aplica para quaisquer outras discussões, como o contrato de promessa de compra e venda. É comum as prefeituras exigirem nesse momento”, diz Bruno Sigaud, do Sigaud Advogados. Em São Paulo, por exemplo, a prefeitura cobra o ITBI tanto no contrato de promessa de compra e venda quanto no de cessão de direitos de compra e venda.
Há riscos com o contrato de gaveta. Mas deve-se analisar cada situação, segundo Bruno Sigaud. Há caso de compra de imóvel na planta, por exemplo, diz, que o proprietário mantém a escritura no nome da incorporadora e, anos depois, somente na hora de vender, passa a titularidade para o nome do adquirente, gerando o pagamento do ITBI. “Nesses casos, não se corre grandes riscos”, afirma. “Como os empreendimentos são individualizados, uma eventual dívida da incorporadora dificilmente recairia sobre o novo proprietário.”
Para aqueles que compram imóveis de terceiros, porém, alerta o advogado, essa medida não é recomendada. “Uma eventual dívida do antigo proprietário pode fazer com que o imóvel seja localizado e penhorado.”
Nos inventários, afirma o especialista, herdeiros também podem fazer um contrato de cessão de direitos, adiando o pagamento do ITBI. A decisão do Supremo, acrescenta, ainda traz impacto para os leilões de imóveis. Neste caso, a prefeitura dava 15 dias após a venda para que o imposto fosse quitado. “Agora, só poderá exigir no registro do imóvel”, diz Sigaud.
Advogado da área imobiliária, Luís Rodrigo Almeida, sócio do Dib, Almeida, Laguna e Manssur Sociedade de Advogados, também acredita que com a tese ampla as prefeituras não podem cobrar ITBI em nenhum momento antes do registro do imóvel, que é quando há realmente a transferência de propriedade.
No caso que o STF analisou, afirma, a cobrança é ainda mais absurda. “O casal comprou um imóvel na planta e transferiu para terceiros, nenhum dos dois ainda são proprietários”, diz. Para ele, contudo, o risco de uma eventual penhora de terceiros, com contrato de gaveta, “não vale mais do que qualquer economia na postergação do imposto”.
Juridicamente, o contrato de gaveta é válido, segundo o advogado da área de contratos e cível, Luis Cascaldi, do Martinelli Advogados. Ele tem obrigações e deveres para quem tem a intenção de comprar e vender. Porém, afirma, como nem sempre é um contrato público, registrado em cartório, o proprietário do imóvel, para todos os efeitos, é quem consta na escritura. “E por isso há risco.”
Se o antigo proprietário responder por uma dívida, por exemplo, diz, a cobrança pode recair sobre esse imóvel. Ou se, ao contrário, o novo proprietário informal não quitar taxas ou condomínio, tudo pode ser cobrado do antigo. “Só com o registro do imóvel existe segurança de quem é, para todos os efeitos, o proprietário”, afirma Cascaldi.
Para o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, a decisão do Supremo foi correta ao dizer que incide o ITBI apenas no registro do imóvel. “Não se pode pagar o imposto apenas numa intenção”, diz. Já com relação ao contrato de gaveta, França afirma que ninguém quer viver com nada irregular, sem estar devidamente no seu nome, e que “pagar o imposto faz parte do negócio”.
